Winterdienst: Wann haften Vermieter und Eigentümer?

Kurz zusammengefasst

• Als Eigentümer müssen Sie in zumutbarem Umfang dafür sorgen, dass von Gebäude und Grundstück keine Gefahr für andere ausgeht (Verkehrssicherungspflicht). Dazu gehört im Winter die Räum- und Streupflicht.
• Sie können den Winterdienst auf Mieter, Hausmeister oder Dienstleister übertragen. Sorgfältige Auswahl und Kontrolle bleiben aber in der Regel Ihre Aufgabe.
• Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüft Ansprüche Dritter, wehrt unberechtigte ab und zahlt berechtigte im Rahmen der vereinbarten Summe.
• Schäden am eigenen Gebäude gehören nicht dazu. Dafür ist die Wohngebäudeversicherung da.

Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht?

Wer ein Grundstück oder Gebäude besitzt, muss Vorkehrungen treffen, damit niemand zu Schaden kommt. Absolute Sicherheit wird nicht verlangt, wohl aber das, was möglich und zumutbar ist. Typische Pflichten sind:

• sichere und ausreichend beleuchtete Zugänge, Treppen und Treppenhäuser
• Instandhaltung von Dach, Fassade und Balkonen, damit sich keine Teile lösen
• Kontrolle von Bäumen auf Standsicherheit und morsche Äste
• Räumen und Streuen von Gehwegen und Zugängen bei Schnee und Glätte

Kommt jemand durch eine Verletzung dieser Pflicht zu Schaden, kann der Eigentümer auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Das gilt auch, wenn das Objekt vermietet ist.

Räum- und Streupflicht im Winter

Bei Schnee und Glätte müssen Gehwege und Zugänge in zumutbarem Umfang geräumt und gestreut werden. Wann und in welchem Umfang das geschieht, regelt meist die Satzung der Gemeinde. Dort stehen zum Beispiel die Zeiten, zu denen die Wege frei sein müssen, und die Breite, die geräumt werden muss. Die Regeln unterscheiden sich von Ort zu Ort. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Gemeinde nach, was für Ihr Grundstück gilt.

Die Pflicht trifft zunächst den Eigentümer, auch wenn er nicht vor Ort wohnt.

Winterdienst übertragen: Was Sie beachten sollten

Viele Vermieter übertragen den Winterdienst. Das ist möglich, entlastet Sie aber nicht vollständig:

• Mieter: Die Übertragung sollte klar im Mietvertrag oder in der Hausordnung stehen, mit eindeutiger Regelung, wer wann zuständig ist, zum Beispiel mit einem Plan bei mehreren Parteien.
• Hausmeister oder Dienstleister: Halten Sie die Leistung schriftlich fest, auch Zeiten, Umfang und die Vertretung bei Urlaub oder Krankheit. Lassen Sie sich Einsätze nachweisen.
• Kontrolle: Wer die Pflicht überträgt, bleibt in der Regel verpflichtet, den Beauftragten sorgfältig auszuwählen und stichprobenartig zu kontrollieren.
• Dokumentation: Verträge, Hausordnung und Einsatznachweise helfen im Schadenfall, den Ablauf zu belegen.

Welche Schäden können entstehen?

• Sturz auf Glatteis: Ein Besucher oder Passant verletzt sich. Die Ansprüche können Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld umfassen. Krankenkassen können die Behandlungskosten vom Verantwortlichen zurückfordern.
• Sturz im Treppenhaus: Das Licht ist ausgefallen, eine Stufe ist beschädigt oder der Handlauf ist lose.
• Herabfallende Dachteile oder Dachlawine: Ein Dachziegel oder abrutschender Schnee beschädigt ein parkendes Auto oder verletzt eine Person.
• Abgebrochener Ast: Ein morscher Ast fällt auf einen Gehweg, ein Auto oder das Nachbargrundstück.

Solche Schäden können hohe Summen erreichen, bei Personenschäden gilt das besonders.

Was zahlt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht?

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht prüft, ob ein Anspruch berechtigt ist, wehrt unberechtigte Forderungen ab und ersetzt berechtigte Schäden bis zur vereinbarten Deckungssumme. Das umfasst Personen-, Sach- und daraus folgende Vermögensschäden. Die Räum- und Streupflicht ist in der Regel eingeschlossen. Wird der Winterdienst an einen Dienstleister oder an die Mieter übertragen, sollte das sauber geregelt und dokumentiert sein.

Nicht dazu gehören in der Regel:

• Schäden am eigenen Gebäude. Dafür ist die Wohngebäudeversicherung da.
• Vorsätzlich herbeigeführte Schäden.
• Risiken aus der gewerblichen Nutzung eigener Räume. Sie gehören meist in die Betriebshaftpflicht.
• Größere Neu- und Umbauten. Dafür ist in der Regel eine eigene Bauherrenhaftpflicht nötig.

Bei einer Ölheizung sind kleinere Tanks häufig mitversichert, größere oder unterirdische Tanks brauchen oft eine zusätzliche Gewässerschadenhaftpflicht.

Für wen lohnt sich die Police?

Vor allem für Eigentümer, die ihr Objekt nicht nur selbst bewohnen: Vermieter von Mehrfamilienhäusern oder einzelnen Wohnungen, Eigentümer von Wohn- und Geschäftshäusern und Besitzer unbebauter Grundstücke. Bei Eigentümergemeinschaften schließt in der Regel der Verwalter die Police für das gemeinschaftliche Eigentum ab. Wer ein Einfamilienhaus selbst bewohnt, ist je nach Tarif häufig schon über die Privathaftpflicht abgesichert. Das lässt sich im kostenlosen Policen-Check klären.

Worauf Sie achten sollten

• Deckungssumme: Sie sollte hoch genug sein, auch für schwere Personenschäden.
• Beschreibung des Objekts: Alle Gebäude, Wohneinheiten und Grundstücke sollten korrekt angegeben sein. Änderungen wie ein Anbau oder eine neue Nutzung sollten Sie melden.
• Besonderheiten: Sprechen Sie Öltank, Aufzug, gewerbliche Mieter oder große Bäume an. Dafür gelten oft eigene Regelungen.
• Winterdienst: Regeln Sie die Zuständigkeit eindeutig und dokumentieren Sie sie.
• Bauvorhaben: Klären Sie bei Umbau oder Neubau, bis zu welcher Bausumme die Police gilt und ab wann eine Bauherrenhaftpflicht nötig ist.

So kann ich Ihnen helfen

Ich prüfe mit Ihnen, ob Ihr Objekt bereits abgesichert ist, und vergleiche passende Tarife. Fordern Sie direkt ein unverbindliches Angebot an oder wählen Sie einen Rückruf-Termin. Mehr zum Schutz selbst lesen Sie auf der Seite zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.